限价房.弱者的意淫,长沙限价房能抑制住房价?

2020-05-23

法律保护的是弱者,同时也在庇护着强者 ——写在前面。

近1个月以来,长沙楼市调控政策评出,从早期的人才新政,变相放宽楼市调控,到8月末的土地「熔断+摇号」机制的建立,再到现在近万套限价房入市(首批项目销售均价4950元/㎡),无一不在表明政府对楼市健康调控的决心以及居民购房权利的维护。

拆分到每项细则中研究,人才新政属于楼市需求市场放宽,土地熔断属于供给面限价,「限价房」属于需求端中的保障性购房。从市场需求到土地供给再到保障性购房,目标楼市调控整体布局以基本形成,预计后续政策推进多以此条线路推进为主。

然而,政策的实施到最后的落地尚需时间,何况其中多项调控均存有操作空间,现就逐一拆招,详细讲解。

人才新政

(人才新政首天,窗口排好人员达400余人。

一个城市的发展需靠两项基础调控作为内在动力「人才+产业」,其中人口对应市场,而产业对应内生力。今年以来,多地颁布人才新政,其中武汉、深圳等胜者更是直接提出大学部落户可八折购房等诱人条件。

站在历史的风口上,谁都不想认输,长沙更是如此。

在武汉推出政策不久,长沙人才二十二条细则颁布,涵盖区域包括就业以及购房等方方面面。通读细则,其中有一条这样提到

简单理解便是,有身份证便可首套购房,对520调控政策来看,相当于变相放鬆。随着政策的出台,调控3个月的楼市热度逐步回升,各地炒房团再次云集于此,长沙市场再度受到周边城市关注。

土地熔断机制

(土地熔断出台,各地市场出行不断流拍的局面)

OK,土地熔断机制细则不详细列举,通俗的说,现公布的2宗试点地块未来所有项目毛坯价不能超过8000元/㎡。表面看,市场看似美好。可其中存在的楼栋对地产开发讲,依旧存有运作空间你给。

一、入市价限死讲影响工程品质,开发变相降低投入成本,增加项目盈利。

二、条例以毛坯产品规定入市均价,可后期项目仍可以以精装产品入市,早期存有的限制条件存有突破口。

三、竞争企业及关联企业并没有作出名额规定,大企业在后期摇号竞争中,存有一定优势。

限价房政策

(城市限价房,品质上略劣与普通商品房)

此次推出的限价房尚属长沙首次,可早在08年全国就有城市推行此制度,从实际推行效果看,其中政府监控力度有限,限价房名额存有市场买卖等可能,对保障性购房存有需求的实际购房者讲,并不具备竞争优势。

其次,此次推出房源仅11682套,按套均面积100㎡计算(规定:定向限价商品住房套型建筑以90平方米以下户型为主,单套建筑面积不高于120平方米(含)),实际可售面积仅116.82万方,按照长沙16年市场容量1200万方计算,可售面积也仅供去化5周时间,实际购房需求能抑制多少实在难讲。

全面来看,此轮政策调控力度有限,直接反馈到市场中看,人才新增将放宽此前「520」购房的限制,变相打开购房市场,需求端将进步一上涨。而在土地端上,连续的「断供」将增加市场的紧张气氛,熔断地块的推出将在一定程度上环节片区楼盘均价,但同时操作过程中仍存有风险,房企缩减成本、土地流拍等情况仍有可能出现,重点考虑的是政府的智慧。

最后限价房政策的推出,绝对不会因此而抑制房价的过快增长,反而是腐败滋生的土壤,后期项目入市的监管,以及申请,将是着重监管的内容。

回归市场层面,一个健康的自由市场,需求与价格存在直接关联性,当然楼市也不意外。此轮政策的提出一方面看出的政府对楼市多领域调控的决心,同时也因力度有限,多流于形式。后续市场发展仍需从供求端上入市,加大土地供应,抑制投资性需求,保障自住型购房渠道通畅,才是市场平稳有效发展的基础。

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